Rappels sur la location-gérance

Fiches pratiques, L'actu du CHRD — 18 mars 2023

DEFINITION DE LA LOCATION-GERANCE

La location-gérance ou la « gérance libre » est définie à l’article L.144-1 du Code du Commerce comme « tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce ou d’un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls ».
C’est donc le contrat par lequel un commerçant loue son fonds de commerce.
Pour exister, le fonds de commerce doit être composé de divers éléments :
➢ Une clientèle : c’est l’ensemble des personnes disposées à entretenir des relations
contractuelles avec un commerçant (peut être un petit nombre), elle doit être réelle et
certaine et doit résulter d’une activité commerciale ;
➢ Un droit au bail : qui se trouve cédé avec le fonds (sauf si le propriétaire du fonds est aussi
propriétaire de l’immeuble) ;
➢ Un nom commercial sous lequel le fonds est exploité et qui permet aux tiers de l’identifier ;
➢ Un droit de propriété industrielle, le cas échéant ;
➢ De marchandises et matériels.
La location-gérance se distingue du bail commercial, le locataire-gérant n’ayant aucune propriété
commerciale du fonds. En outre, le locataire-gérant ne peut prétendre à aucune indemnisation à la fin
du contrat, et ce même s’il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds.

EFFETS DE LA LOCATION-GERANCE

Effets propres au propriétaire du fonds (bailleur)
Depuis la loi n° 2019-744 de simplification, clarification et actualisation du droit des sociétés du 19
juillet 2019, le propriétaire d’un fonds peut le mettre en location gérance sans l’avoir exploité
préalablement. En effet, l’obligation de l’avoir exploité pendant 2 ans a été supprimée.
Lorsque le conjoint participe à l’exploitation du fonds, le bailleur doit requérir le consentement exprès
de celui-ci pour pouvoir le louer (article L.121-5 du Code du Commerce).
L’obligation de délivrance du fonds à la charge du bailleur consiste à remettre au locataire tous les
éléments composant le fonds, et notamment à lui donner un fonds répondant aux normes d’hygiène
et de sécurité, exploitable dans de bonnes conditions et lui permettant une « jouissance paisible ». Une
exception est faite quand le locataire a accepté expressément le fonds dans l’état de conformité (ou
de non-conformité) où il se trouve.
Le bailleur doit remettre au locataire-gérant les biens visés dans le contrat ou à défaut, ceux qui sont
indispensables à l’existence de la clientèle, sans laquelle il n’y a pas de fonds.
Le bailleur doit garantir au locataire la jouissance paisible du fonds (article 1719, 3° du Code Civil) et à
ce titre, éviter d’exercer une activité susceptible de concurrencer celle du fonds, et ce, même si le
contrat ne contient pas de clause de non-concurrence.
Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d’un bail commercial sans être
propriétaire des murs, il doit obtenir l’autorisation explicite du propriétaire des locaux pour conclure
une location-gérance. Il convient donc de bien vérifier que le bail commercial ne prévoit pas une clause
interdisant une location-gérance ; un tel manquement à cette clause justifierait la résiliation du bail
commercial.

Effets propres au locataire-gérant
Le locataire-gérant doit avoir la qualité de commerçant, être immatriculé au Registre du Commerce et
des Sociétés (RCS). Le gérant doit faire figurer sur ses papiers commerciaux (factures, lettres, bons de
livraison…) son numéro d’immatriculation au RCS et sa qualité de gérant du fonds.
Le locataire-gérant a le droit et l’obligation d’exploiter le fonds afin d’en tirer profit et ne pas le laisser
péricliter (article 1728 du Code Civil).
Le locataire-gérant doit respecter la destination du fonds (article 1728 du Code Civil).
Le locataire-gérant doit entretenir le matériel compris dans le fonds.

OBLIGATION SOLIDAIRE LEGALE DU BAILLEUR

Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance dans un support d’annonces légales, le
propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à
l’occasion de l’exploitation du fonds.
Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu’à la publication du contrat, des impôts
directs établis en raison de l’exploitation du fonds.
Cette responsabilité du bailleur exclut en revanche les dettes délictuelles ou personnelles du locataire
(dépenses non nécessaires cotisations, assurance vieillesse, etc.) même si elles sont liées à
l’exploitation du fonds.

FORME ET PUBLICITE DU CONTRAT

Un contrat de location-gérance suppose en pratique un acte écrit. Cet acte peut être soit un acte
authentique (devant notaire), soit un acte sous seing privé (entre les parties).
Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’un avis publié dans un journal d’annonces légales,
dans les 15 jours suivant sa signature. Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat
prend fin.

REDEVANCE

Le montant de la redevance est fixé librement par le contrat et peut être révisé à la demande d’une
partie par lettre recommandée. La redevance peut adopter une forme variable, telle que :
• Une somme fixe ;
• Un pourcentage sur les bénéfices ;
• Un pourcentage sur le chiffre d’affaires ;
• Un pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d’affaires.

DUREE DU CONTRAT

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée. Le plus souvent,
il est conclu pour un an renouvelable par tacite reconduction.

FIN DU CONTRAT

Le contrat de location-gérance prend fin dans l’une des situations suivantes :
• Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n’est pas reconduit : rien n’oblige le
bailleur à renouveler le contrat ;
• Le contrat est résilié de manière unilatérale par l’une des parties : un préavis doit alors être
respecté (selon le contrat, sa durée est généralement de 3 mois) ;
• Le locataire-gérant ne respecte pas l’une de ses obligations : en cas de non-paiement de la
redevance par exemple ;
• Le fonds disparait entrainant l’impossibilité de l’exploiter ;
• Le locataire-gérant décède (le contrat de location-gérance étant conclu intuitu personae, celui-ci est rompu automatiquement lors du décès du locataire-gérant).
En revanche, la vente du fonds de commerce par le bailleur ne met pas fin par principe au contrat, le
nouvel acquéreur devra seulement remplacer l’ancien propriétaire du fonds.
A la fin du contrat, il doit être procédé à l’apurement des comptes, à la restitution du mobilier et du
matériel, d’où l’importance du contrat et de l’inventaire.
De plus, le gérant doit procéder à la radiation de son inscription au RCS. Il a un délai de 15 jours pour
demander la radiation (article L.144-2 du Code du Commerce). La publicité dans un journal d’annonces
légales est aussi obligatoire.

AVANTAGES ET INCONVENIENTS

• Avantages
Pour le locataire-gérant : c’est l’occasion de devenir commerçant sans avoir à acheter un fonds de
commerce.
Pour le bailleur : l’avantage essentiel est de ne plus avoir à s’en occuper tout en touchant une
redevance.
• Inconvénients
Pour le locataire-gérant : il n’est propriétaire de rien en fin de contrat ; même s’il a fait prospérer le
fonds, il n’a droit à aucune indemnité;
Pour le bailleur : il peut ne pas être payé par le gérant libre ; il reprend le fonds dans l’état où il se
trouve à la fin du contrat, il court donc le risque de retrouver un fonds déprécié.

Source : circulaire juridique UMIH 10-23