Bail commercial : renouvellement et révision du loyer

A la une, Fiches pratiques, L'actu du CHRD — 24 juin 2022

Le contrat de bail commercial est fixé pour une durée précise. Le locataire comme le bailleur doivent respecter quelques règles au moment de son expiration, tant pour son renouvellement que pour la révision du loyer.

Les règles générales :
Quand le contrat de bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement, s’il y a exercé son activité depuis plus de 3 ans.

​Le renouvellement est d’abord à l’initiative du bailleur qui doit, au moins 6 mois avant la fin du bail, envoyer par acte d’huissier un congé avec offre de renouvellement. Une fois dans les 6 derniers mois du bail, et à défaut de congé, l’initiative appartient au seul locataire. Ce dernier doit demander le renouvellement soit par LRAR soit par acte d’huissier (plus cher mais plus fiable).

L’acte doit mentionner, sous peine de nullité ​l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce : « Dans les 3 mois de la ​notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, ​par acte extrajudiciaire [acte d’huissier], faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le bailleur peut accepter le renouvellement en gardant le silence pendant 3 mois ou ​en répondant par acte d’huissier.

S’il le refuse, l’acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut ​soit le contester ​et de quelle manière (procédure et délai) ​soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, en saisissant le tribunal, dans un délai de 2 ans ​(délai qui court à compter de la date d’effet du congé).

Renouvellement avec modification du loyer :
Si le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement en transmettant d’abord un congé au locataire par acte d’huissier, 6 mois ​au moins avant la fin du bail. Il fixe le montant du loyer du bail renouvelé.

Le locataire peut alors :

• soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d’huissier.
• soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le ​tribunal judiciaire si aucune conciliation n’est possible.

L’augmentation du loyer au moment du renouvellement est soumise aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

En cas de renouvellement, tant que le bail n’a pas dépassé 12 ans, ​le principe est de fixer le nouveau loyer en fonction de la valeur locative. Si jamais cette dernière est supérieure au loyer du bail expiré, alors on applique la règle du plafonnement. Pour cela, il faut multiplier l’ancien loyer par le dernier indice connu, puis le diviser par l’indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision ​ou, s’il n’y en a pas eu, à la date de signature du bail expiré.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de ​modification notable des éléments de la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité, prix couramment pratiqué dans le voisinage) ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ​(cas de la tacite reconduction).

​Si jamais la règle du plafonnement venait à ne pas être applicable pour diverses raisons, le bailleur pourra déplafonner le loyer et ainsi l’augmenter plus fortement. Afin de limiter les excès, la loi dite Pinel a mis en place un mécanisme de protection selon lequel la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente (cf. circulaire 20.14).

En cas de litige :
En cas de désaccord sur le loyer au moment du renouvellement du bail (sauf révision triennale), et après échec d’une solution amiable, il est nécessaire de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture. La saisine préalable de cette commission est obligatoire.

La commission n’est pas compétente, en revanche, lorsque le litige porte sur la révision du loyer en cours de bail.

Si l’affaire n’est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du ​tribunal judiciaire, appelé « juge des loyers ».

Les parties au contrat peuvent décider d’appliquer la clause d’échelle mobile ou d’indexation, et non le plafonnement : le loyer est indexé automatiquement sur la variation de l’indice retenu dans le contrat selon une périodicité déterminée. Si le loyer augmente de plus du 1/4 par rapport au prix précédemment fixé, le bailleur ou le locataire peut alors demander la révision judiciaire du loyer.

Source : service juridique UMIH